10 cosas en las que debe fijarse al comprar un edificio de apartamentos
Si desea invertir en edificios de apartamentos, este artículo contiene una buena lista de comprobación. Tenga en cuenta que los edificios de apartamentos que cumplan algunos de los siguientes requisitos entrarán en la categoría de «valor añadido».
Es fácil morder más de lo que se puede masticar cuando se trata de un edificio de apartamentos de valor añadido. Pero si está dispuesto a hacer algo de trabajo, una propiedad de valor añadido puede ser una experiencia gratificante tanto personal como económicamente.
Según Housers 10 cosas que debe buscar al comprar un edificio de apartamentos:
1. Ubicación central, deseable para los inquilinos
La propiedad está a poca distancia de tiendas de comestibles, restaurantes y comercios. Está situado en una zona metropolitana importante, cerca de centros de trabajo y en las inmediaciones del transporte público.
2. La propiedad está mal gestionada
El gestor actual se limita a cortar el césped y arreglar las goteras, hay múltiples fuentes de ingresos sin explotar (lavandería, aparcamiento, almacén, servicios comunitarios, vending, etc.), y múltiples oportunidades para comprar nuevos servicios y reducir los gastos.
3. Mejora verificable de los alquileres actuales con respecto al mercado
Los alquileres actuales están por debajo de la media del mercado. La gestión actual tiene un mal historial de cobros (se acabó la fiesta). Las mejoras en el marketing y una mejor selección de los residentes atraerán a nuevos residentes con importes de alquiler más elevados.
4. Vendedor motivado
La propiedad ha tenido el mismo propietario durante los últimos 15-20 años. Un propietario que quiere deshacerse de la propiedad y está motivado para vender.
5. Necesita un poco de atención y no una rehabilitación total
El edificio de apartamentos no tiene un mantenimiento diferido importante. Hay una propuesta de 1 a 2 años para llevar la propiedad a los estándares del mercado, tales como: nueva alfombra, alrededores de la ducha, iluminación, pintura, estacionamiento, electrodomésticos, etc.
6. Ocupación del 70% o superior
Periodo máximo de dos a tres meses para llevar el edificio a la ocupación del mercado. Una ocupación inferior al 70% supone un problema y necesitará importantes reservas financieras por parte de los compradores.
7. Buena combinación de unidades
Busque un edificio de apartamentos con una mezcla de unidades de uno, dos y tres dormitorios sin amueblar. Tenga en cuenta que esto variará según el mercado y la demanda de los inquilinos; evite todos los estudios.
8. Se facilitan datos financieros completos y verificables
Las listas de alquileres, los contratos de arrendamiento, los registros de mantenimiento, las ganancias y pérdidas, las mejoras de capital, etc., están disponibles para los últimos 12-24 meses.
9. Servicios públicos «gratuitos» y unidades con contadores independientes
Existe la posibilidad de introducir fácilmente un sistema de facturación de servicios públicos para residentes (RUBS) en el que se factura a los inquilinos por el uso de los servicios públicos.
10. Propiedad «C» en una zona que soporta propiedades «B»
La nueva gestión y las mejoras cosméticas (pintura interior y/o exterior, suelos de madera, nueva iluminación) mejorarán la adquisición de una propiedad de clase C a una de clase B.